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소상공인/자영업자를 위한 공약에 이어 오늘은 전 국민이 가장 큰 관심을 가지고 있는 부동산 정책에 대해서 알아보겠습니다. 과연 이번 정부에서는 집값 안정이라는 목표를 달성해주실지 기대가 큽니다.
1. 시장 안정과 국민 주거 수준 향상을 위해 수요에 부응하는 주택을 충분히 공급하겠습니다.
1) 현재
- 과도한 재건축, 재개발 규제로 인해 수요가 많은 도심의 주택공급 부족으로 주택 가격이 폭등함에 따라 많은 국민들이 고통받고 있음.
- 유주택자는 세금폭탄, 무주택자는 과도한 대출 규제로 내 집 마련이 어려워지는 등 주택정책 전반에 대한 국민 불만이 큼
- 현 정부가 잘못된 시장 진단을 바탕으로 실효성 없는 규제를 남발해서 생긴 문제
2) 약속
- 확실한 주택공급 정책으로 시장을 안정시키고 국민의 주거수준 제고
- 수요에 부응하는 주택공급에 주력하되, 시장 안정성을 위해 필요한 경우 공공택지의 단계적 추가 개발도 고려
- 5년간 250만호 이상 공급(수도권 130만 호 이상 최대 150만 호)
- 재건축, 재개발 47만 호(수도권 30.5만 호) : 정밀 안전진단 기준 합리화, 재건축 초과이익 부담금 완화, 신속 통합 인허가, 용적률 인센티브 등을 통해 공급 물량 20~30% 확대
- 도심, 역세권 복합개발 20만 호(수도권 13만 호) : 도심 복합개발 혁신지구 제도를 도입하여 도심지역, 역세권, 준공업지역 등 복합개발
- 국공유지 및 차량기지 복합개발 18만 호(수도권 14만 호) : 차량기지와 지상 전철부지, 미활용 국공유지를 복합, 입체화 개발 추진
- 소규모 정비사업 10만 호(수도권 6.5만 호) : 기반시설 설치, 용적률 인센티브, 인, 허가 절차 간소화 등을 통해 소규모로 주택공급
- 공공택지 142만 호(수도권 74만 호) : 현재 개발 중인 공공택지 및 GTX 노선상의 역세권 콤팩트시티 건설 추진
- 기타 13만 호(수도권 12만 호) : 서울 상생 주택, 매입약정 민간개발 등
2. 재개발, 재건축, 리모델링을 활성화하여 수요가 있는 곳에 공급을 늘리겠습니다.
1) 현재
- 신규 아파트 공급의 대부분은 재개발, 재건축을 통해 이루어지는데 문재인 정부 5년 동안 중앙정부와 서울시가 다 같이 규제를 강화해 정비사업이 크게 위축되고 신규에서는 아파트 공급이 급감하여 집값 상승의 중요한 원인이 됨
- 현 정부가 안전진단 평가항목 중 '구조안전성' 가중치를 높이고, '조건부 재건축' 판정 시 적정성 검토를 의무화한 이후 재건축 불가 판정이 16.5배 증가
- 정비사업은 지자체의 역할이 중요하지만, 중앙정부 차원에서 규제 합리화를 통한 정책지원도 필요
2) 약속
- 재건축 정밀 안전진단 기준의 합리적 조정
- 30년 이상 노후 공동주택 정밀안전진단 면제 추진
- 구조안전성 가중치 하향, 설비노후도 및 주거환경 가중치 상향 조정
항목 | 구조안정성 | 건축마감 및 설비노후도 |
주거환경 | 비용 편익 |
현행 | 50% | 25% | 15% | 10% |
개선(안) | 30% | 30% | 30% | 10% |
- 재건축 초과이익 환수제 완화
- 부담금 부과 기준 금액 상향, 부과율 인하, 비용 인정 항목 확대, 1 주택 장기 보유자 감면, 부담금 납부 이연 허용 등
- 분양가 규제 운영 합리화
- 토지비용과 건축비, 가산비 산정의 현실화, 이주비, 명도 소송 비등 정비사업의 특성 반영
- 기부채납 운영기준 마련
- [도시 및 주거환경정비법(개)] 규정에 따라 과도한 기반 시설 기부 채납 방지를 위해 국토부 장관이 작성, 고시
- 사업성이 낮은 지역은 공공 참여 재개발 추진
- 지자체는 용도지역 상향을 통해 서업 성을 확보하고 중앙정부는 기반시설 무상양도, 사업 지원
- 신속한 리모델링 추진을 위한 법적, 제도적 개선
- 주택법과 별도로 '리모델링 추진법' 제정
- 안전진단 및 안전성 평가 절차 개선 위해 안전성 검토 과정에 국토부 산하기관뿐 아니라 민간 참여도 확대
- 리모델링 수직, 수평 증축 기준 정비
3. 1기 신도시 재정비하여 차세대 명품도시로 재탄생시키겠습니다.
1) 현재
- 수도권 5개 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)는 약 30만 가구의 보금자리임. 그러나 첫 입주가 시작된 지 30년이 지나면서 건물이 노후화되고 층간소음과 주차시설 부족 등 생활 불편이 야기되고 있음
- 1기 신도시의 경우 평균 용적률 169 ~ 226%로 고밀 고층 아파트가 많아 노후 단독주택과 저층 공동주택을 대상으로 하는 기존 재정비 원칙을 적용하기 어려움
2) 약속
- [1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법] 제정
- 인허가 절차 간소화, 안전진단 제도 규제 완화, 재건축 초과이익 환수제도 완화, 금융지원, 토지 용도 변경 및 용적률 상향, 세입자 이주대책 및 재정착 대책 등 포함
- 1기 신도시에 양질의 주택 10만 호 공급 기반 구축
- 토지용도 변경과 종상향을 통해 용적률을 높이는 등 체계적인 재정비사업을 추진, 장기적으로 10만호 이상의 주택을 추가 공급
- 3기 신도시 등에 1기 신도시 재정비를 위한 이주 전용 단지 마련
- 3기 신도시 중소규모의 공공택지개발 서업 지구에 이주 전용 단지를 마련하고 1기 신도시 순환개발을 추진하여 재정비 사업에 따른 주택 가격 상승 및 전세난 등 대책 마련
4. 저층 단독, 다가구 주택 정비를 활성화하여 거주환경 수준을 높이겠습니다.
1) 현재
- 저층 주거지역은 재개발, 가로주택정비사업 등이 추진되고 있으나 입지 여건상 한계가 있고 필지별 소규모 주택 정비는 주차장 확보, 기반 시설 문제로 추진이 어려움
- 부정형의 필지 단위 개발 시 주차장 확보는 여건상 불가능하고 수익성도 낮아 사업자도 외면하고 있으며, 특히 주차장이 없는 주택은 신혼부부 등 젊은 층의 수요가 적음
- 문재인 정부는 2.4 대책으로 공공개발을 추진하고 있으나 보상 재원, 수익성 등 문제로 일부 시범사업을 제외하고는 실현 가능성이 낮음
2) 약속
- 소규모 주택 정비사업 적극 활용
- 구역 내 또는 반경 300~400m 이내에 지자체가 주차장을 건설하거나 건설을 지원하여 주차장 부담을 덜어주고 용적률, 높이 제한을 완화하여 7~10층까지 건축 허용
- 국공유지, 소하천 복개, 학교, 공원 지하 등을 적극 활용하여 주차장을 제공하고 건축법상 주차장 확보기준으로 인정
- 가로주택 정비사업 시행 시 지하층 한 층을 추가하는 비용을 지원하여 인근 주민에게 주차장으로 제공(이용자들은 비용을 부담하고 주차수익은 공유)
- 도로로 구획된 면전뿐 아니라 인접 토지 일부 포함 허용, 용적률 확대, 매입 협의 절차 신속 지원
- 주택도시 기금과 문화, 체육시설에 주로 사용되는 생활 SOC 지원 재원에서 주차장, 복지시설 등 지원
- 지역 청년들의 소자분 차업 지원, 노천카페 등 허용지역 확대
5. 주택임대시장을 정상화하여 임차인의 주거 안정을 강화하겠습니다.
1) 현재
- 주택임대시장의 작동원리를 무시한 임대차법 개정, 다주택자들에 대한 과도한 중과세 등 현 정부의 정책 실패로 임차 가구의 주거 안정 악화
- 2020년 7월 계약갱신청구권과 전월세 상한세 등 임대차 3 법이 시행되면서 전월세가 급등하고 전세매물이 감소
- 임차인 거주 여부와 임대차 계약 만료 시점에 따라 전세보증금과 매매 가격이 차등화되는 등 시장 질서의 혼란 야기
- 다주택자에 대한 종부세가 대폭 인상되자, 세금 인상분이 전월세에 전가되어 임차 가구의 임차료 부담 상승
2) 약속
- 임대차법 전면 재검토
- 임대차 3 법의 적절한 개정과 보완 장치 마련을 통해 임대차 시장의 왜곡을 바로잡고 임차인 권익 보호
- 등록 임대사업자 지원제도 재정비
- 시장 연건을 고려하여 매입임대용 소형 아파트(전용면적 60㎡이하) 신규 등록을 허용하고 종부세 합산과세 배제, 양도소득세 중과세 배제 등 세제 혜택 부여
- 임차료 인상률을 임대차법이 정한 인상률 상한 이하로 제한하여 임차인의 임차료 부담 완화
6. 공공임대주택과 함께 민간임대주택을 활성화하여 전월세난을 해소하겠습니다.
1) 현재
- 공공임대주택은 입주자가 주거 취약계층으로 제한되면서, 입주자에 대한 차별 문제가 발생하고, 입주자의 주거 이동이 원활하지 못한 문제가 존재
- 모든 임차 가구에 공공임대주택을 제공할 수 없으므로 공공임대주택과 함께 민간임대주택의 공급 활성화 필요
- 문재인 정부의 지원제도 축소와 규제 강화 등 민간임대주택정책 실패로 주택 가격과 전월세 가격이 급등하자, 그 책임을 민간임대 사업자에게 떠넘김 (정책 불신으로 인해 민간임대 주택시장은 크게 위축된 상태)
2) 약속
- 세제 및 금융지원 강화로 민간임대주택 시장 활성화
- 공공택지에서 민간에 배정된 택지 물량의 일부를 민간임대주택으로 배정
- 10년 이상 장기임대주택 양도소득세의 장기보유 공제율을 현행 70%에서 80%로 상향
- 임대주택 사업자 지원정책 중단 방지를 위한 제도적 장치 마련
- 계층 혼합(Social mix)을 위해 민간임대주택 일부를 취약계층에 배정
- 취약계층에 배정된 임대주택 임대료는 시장 가격보다 저렴하게 책정
- 임대사업자에게는 임대료 손실액에 대해 세액 공제를 제공하고, 세액 공제를 이연할 수 있도록 지원
7. 부동산 세제를 정상화하겠습니다.
1) 현재
- 우리나라 GDP 대비 부동산 관련 세금 징수액은 OECD 국가 중에서 최상위권에 속하고 거래세는 가장 높은 나라 중 하나이며 보유세 징수액도 최근 급격히 증가하고 있음
- 문재인 정부의 부동산 세제 강화로 무주택자의 주택구매와 유주택자의 주거 상향 이동이 어려워지고 계속 거주하려는 유주택자들의 보유세 부담이 늘어났으며 징벌적 세 부담의 전가로 세입자들에게도 큰 피해가 미치고 있음
2) 약속
- 부동산세제 전반의 정상화 방안 추진(TF 구성)
- 부동산 세제를 부동산 시장 관리 목적이 아닌 조세 원리에 맞게 개편하고 보유세는 납세자들의 부담 능력을 고려하여 부과 수준과 변동폭 조정
- 부동산 공시 가격
- 공시 시장가액비율 조정을 통해 부동산공시 가격을 2020년 수준으로 환원
- 공시 가격 산정 근거와 펴악 절차를 투명하게 공개
- 지자체에 공시가격 검증센터를 설치, 중앙정부 공시가격 상호검증
- 향후 공시가격 현실화 추진계획 재수립
- 종합부동산세
- 지방세인 재산세와 장기적으로 통합 추진
- 공정시장가액비율을 현재 수준인 95%에서 동결
- 1 주택자 세율을 문재인 정부 출범 이전 수준으로 인하
- (1 주택자, 비조정지역 2주택자) 150% → 50%, (조정지역 2주택자, 3주택자, 법인) 300% → 200%로 세 부담 증가율 상한 인하
- 1주택 장기보유자에 대한 연령과 관계없이 매각, 상속 시점까지 납부 이연 허용
- 양도소득세
- 다주택자에 대한 증 과세율 적용을 최대 2년간 한시적으로 배제하고 부동산 세제의 종합개편 과정에서 다주택자 중과세 정책 재검토
- 취득세
- 1 주택자의 원활한 주거 이동을 보장하기 위해 1~3%인 세율을 단일화하거나 세율 적용 구간 단순화
- 단순 누진세율을 초과누진세율로 전환
- 생애최초 주택 구매자에게 대해 취득세 면제 또는 1% 단일세율 적용
- 조정지역 2 주택 이상에 대한 누진 과세 완화
8. 주택대출규제 완화와 다양한 주택금융제도로 주거사다리를 복원하겠습니다.
1) 현재
- 문재인 정부의 부동산 정책 실패로 주택 가격이 폭등하여 청년, 신혼부부들이 부모의 도움 없이 저축만으로 내 집 마련하는 것이 불가능한 상황
- 자산형성 기간이 짧은 청년, 신혼부부들은 금융지원이 필수임에도 지난 친 규제로 주택 구매와 주거 상향 이동을 제약하고 있음
2) 약속
- LTV 규제 합리적 개편
- 생애 최초, 주택구매 가구의 LTV 상한을 80%로 인상하여 자산이 부족한 청년, 신혼부부 등의 내 집 마련 기회 확대
- LTV 규제를 단순화하고, 주택 수에 따른 규제방식으로 전환
- 생애 최초 주택구매 가구가 아닌 경우 LTV 상한을 지역과 관계없이 70%로 단일화하여 실수요자의 주거 상향 이동을 위한 주택 구매 수요 충족
- 다주택 보유자에 대해서는 보유주택 수에 따라 LTV 상한율 40%, 30% 등으로 차등화
- 신혼부부 또는 생애 최초 주택 구매자 내 집 마련 금융지원 강화
- 신혼부부 4억 원 한도에서 3년간 저리 금융지원 (출산 시 5년까지 연장)
- 생애 최초 주택 구매자(신혼부부 아닌 경우) 3억 원 한도에서 3년간 저리 금융지원
- 청년, 신혼부부 전세대출 및 대출 상환이자 지원
- 신혼부부 전, 월세 임차보증금 대출을 보증금의 80% 범위에서 수도권 3억 원, 그 외 지역 2억 원까지 상향 조정하고 저리 자금을 2년간 지원(4회 연장, 최장 10년 이용 가능)
- 일정 소득 이하(중위소득 120% 이하) 청년층에 대한 임차보증금 최대 2억 원을 저리 자금으로 2년간 지원(4회 연장, 최장 10년 이용 가능)
9. 외국인의 투기성 주택거래를 규제하여 국민의 거주권을 보하 하겠습니다.
1) 현재
- 2021년 외국인의 아파트 취득은 2010년에 비해 5배 증가하였고, 중국인의 경우는 2010년의 27배 초과(국적별 비중은 중국 60.3%, 미국 18.1%, 캐나다 9.2% 순)
- 외국인의 국내 아파트 구입 시, 내국인 대비 규제 강도의 차이가 존재
- 내국인의 주택 취득은 금융규제로 많은 제약이 있으나, 외국인들은 자국 금융회사를 통해 취득 금액 대부분을 조달할 수 있음
- 다주택 여부 확인 불가능해 취득세와 양도소득세 중과가 불가능
- 선진국들에서도 특정 도시 및 지역의 이민자 유입 증가로 부동산 가격이 폭등하자 외국인 부동산 취득에 대한 조세 및 규제를 강화하는 추세
2) 약속
- 비거주 외국인 주택거래 허가제를 도입하여 외국인 주택투기 방지
- 외국인 주택거래 자금출처 조사를 내국인과 동일하게 적용해 탈세 및 가상화폐 활용한 환치기 방지
- 외국인의 투기성 부동산 취득에 적절하게 대응하기 위해 지역별, 용도별, 유형별 보유현황에 대한 구체적인 조사 및 데이터 구축
역시 말이 많은 부동산이다 보니 정책의 양도 방대하네요. 주요 내용은 공급과 규제 완하인 듯싶은데 DSR 규제 완하는 보이지 않아서 기존에 대출이 많으신 분들은 추가 대출은 어렵지 않을까 싶습니다. 그래도 양도세 완하는 거래를 좀 더 활성화하게 해주는 요인이 되지 않을까 싶네요.
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