대한민국 20대 대통령 윤석열의 공약집 [부동산]

소상공인/자영업자를 위한 공약에 이어 오늘은 전 국민이 가장 큰 관심을 가지고 있는 부동산 정책에 대해서 알아보겠습니다. 과연 이번 정부에서는 집값 안정이라는 목표를 달성해주실지 기대가 큽니다. 

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1. 시장 안정과 국민 주거 수준 향상을 위해 수요에 부응하는 주택을 충분히 공급하겠습니다. 

1) 현재 

• 과도한 재건축, 재개발 규제로 인해 수요가 많은 도심의 주택공급 부족으로 주택 가격이 폭등함에 따라 많은 국민들이 고통받고 있음. 
• 유주택자는 세금폭탄, 무주택자는 과도한 대출 규제로 내 집 마련이 어려워지는 등 주택정책 전반에 대한 국민 불만이 큼
• 현 정부가 잘못된 시장 진단을 바탕으로 실효성 없는 규제를 남발해서 생긴 문제 

2) 약속 

• 확실한 주택공급 정책으로 시장을 안정시키고 국민의 주거수준 제고 
• 수요에 부응하는 주택공급에 주력하되, 시장 안정성을 위해 필요한 경우 공공택지의 단계적 추가 개발도 고려
• 5년간 250만호 이상 공급(수도권 130만 호 이상 최대 150만 호)
• 재건축, 재개발 47만 호(수도권 30.5만 호) : 정밀 안전진단 기준 합리화, 재건축 초과이익 부담금 완화, 신속 통합 인허가, 용적률 인센티브 등을 통해 공급 물량 20~30% 확대 
• 도심, 역세권 복합개발 20만 호(수도권 13만 호) : 도심 복합개발 혁신지구 제도를 도입하여 도심지역, 역세권, 준공업지역 등 복합개발 
• 국공유지 및 차량기지 복합개발 18만 호(수도권 14만 호) : 차량기지와 지상 전철부지, 미활용 국공유지를 복합, 입체화 개발 추진
• 소규모 정비사업 10만 호(수도권 6.5만 호) : 기반시설 설치, 용적률 인센티브, 인, 허가 절차 간소화 등을 통해 소규모로 주택공급 
• 공공택지 142만 호(수도권 74만 호) : 현재 개발 중인 공공택지 및 GTX 노선상의 역세권 콤팩트시티 건설 추진 
• 기타 13만 호(수도권 12만 호) : 서울 상생 주택, 매입약정 민간개발 등

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2. 재개발, 재건축, 리모델링을 활성화하여 수요가 있는 곳에 공급을 늘리겠습니다. 

1) 현재 

• 신규 아파트 공급의 대부분은 재개발, 재건축을 통해 이루어지는데 문재인 정부 5년 동안 중앙정부와 서울시가 다 같이 규제를 강화해 정비사업이 크게 위축되고 신규에서는 아파트 공급이 급감하여 집값 상승의 중요한 원인이 됨
• 현 정부가 안전진단 평가항목 중 '구조안전성' 가중치를 높이고, '조건부 재건축' 판정 시 적정성 검토를 의무화한 이후 재건축 불가 판정이 16.5배 증가 
• 정비사업은 지자체의 역할이 중요하지만, 중앙정부 차원에서 규제 합리화를 통한 정책지원도 필요 

2) 약속 

• 재건축 정밀 안전진단 기준의 합리적 조정
• 30년 이상 노후 공동주택 정밀안전진단 면제 추진
• 구조안전성 가중치 하향, 설비노후도 및 주거환경 가중치 상향 조정 

항목	구조안정성	건축마감 및  설비노후도	주거환경	비용 편익
현행	50%	25%	15%	10%
개선(안)	30%	30%	30%	10%

• 재건축 초과이익 환수제 완화
• 부담금 부과 기준 금액 상향, 부과율 인하, 비용 인정 항목 확대, 1 주택 장기 보유자 감면, 부담금 납부 이연 허용 등
• 분양가 규제 운영 합리화 
• 토지비용과 건축비, 가산비 산정의 현실화, 이주비, 명도 소송 비등 정비사업의 특성 반영 
• 기부채납 운영기준 마련 
• [도시 및 주거환경정비법(개)] 규정에 따라 과도한 기반 시설 기부 채납 방지를 위해 국토부 장관이 작성, 고시 
• 사업성이 낮은 지역은 공공 참여 재개발 추진 
• 지자체는 용도지역 상향을 통해 서업 성을 확보하고 중앙정부는 기반시설 무상양도, 사업 지원 
• 신속한 리모델링 추진을 위한 법적, 제도적 개선
• 주택법과 별도로 '리모델링 추진법' 제정 
• 안전진단 및 안전성 평가 절차 개선 위해 안전성 검토 과정에 국토부 산하기관뿐 아니라 민간 참여도 확대 
• 리모델링 수직, 수평 증축 기준 정비 

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3. 1기 신도시 재정비하여 차세대 명품도시로 재탄생시키겠습니다. 

1) 현재

• 수도권 5개 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)는 약 30만 가구의 보금자리임. 그러나 첫 입주가 시작된 지 30년이 지나면서 건물이 노후화되고 층간소음과 주차시설 부족 등 생활 불편이 야기되고 있음
• 1기 신도시의 경우 평균 용적률 169 ~ 226%로 고밀 고층 아파트가 많아 노후 단독주택과 저층 공동주택을 대상으로 하는 기존 재정비 원칙을 적용하기 어려움

2) 약속

• [1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법] 제정 
• 인허가 절차 간소화, 안전진단 제도 규제 완화, 재건축 초과이익 환수제도 완화, 금융지원, 토지 용도 변경 및 용적률 상향, 세입자 이주대책 및 재정착 대책 등 포함
• 1기 신도시에 양질의 주택 10만 호 공급 기반 구축 
• 토지용도 변경과 종상향을 통해 용적률을 높이는 등 체계적인 재정비사업을 추진, 장기적으로 10만호 이상의 주택을 추가 공급 
• 3기 신도시 등에 1기 신도시 재정비를 위한 이주 전용 단지 마련 
• 3기 신도시 중소규모의 공공택지개발 서업 지구에 이주 전용 단지를 마련하고 1기 신도시 순환개발을 추진하여 재정비 사업에 따른 주택 가격 상승 및 전세난 등 대책 마련 

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4. 저층 단독, 다가구 주택 정비를 활성화하여 거주환경 수준을 높이겠습니다. 

1) 현재 

• 저층 주거지역은 재개발, 가로주택정비사업 등이 추진되고 있으나 입지 여건상 한계가 있고 필지별 소규모 주택 정비는 주차장 확보, 기반 시설 문제로 추진이 어려움 
• 부정형의 필지 단위 개발 시 주차장 확보는 여건상 불가능하고 수익성도 낮아 사업자도 외면하고 있으며, 특히 주차장이 없는 주택은 신혼부부 등 젊은 층의 수요가 적음
• 문재인 정부는 2.4 대책으로 공공개발을 추진하고 있으나 보상 재원, 수익성 등 문제로 일부 시범사업을 제외하고는 실현 가능성이 낮음

2) 약속

• 소규모 주택 정비사업 적극 활용
• 구역 내 또는 반경 300~400m 이내에 지자체가 주차장을 건설하거나 건설을 지원하여 주차장 부담을 덜어주고 용적률, 높이 제한을 완화하여 7~10층까지 건축 허용
• 국공유지, 소하천 복개, 학교, 공원 지하 등을 적극 활용하여 주차장을 제공하고 건축법상 주차장 확보기준으로 인정 
• 가로주택 정비사업 시행 시 지하층 한 층을 추가하는 비용을 지원하여 인근 주민에게 주차장으로 제공(이용자들은 비용을 부담하고 주차수익은 공유) 
• 도로로 구획된 면전뿐 아니라 인접 토지 일부 포함 허용, 용적률 확대, 매입 협의 절차 신속 지원 
• 주택도시 기금과 문화, 체육시설에 주로 사용되는 생활 SOC 지원 재원에서 주차장, 복지시설 등 지원 
• 지역 청년들의 소자분 차업 지원, 노천카페 등 허용지역 확대

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5. 주택임대시장을 정상화하여 임차인의 주거 안정을 강화하겠습니다. 

1) 현재

• 주택임대시장의 작동원리를 무시한 임대차법 개정, 다주택자들에 대한 과도한 중과세 등 현 정부의 정책 실패로 임차 가구의 주거 안정 악화
• 2020년 7월 계약갱신청구권과 전월세 상한세 등 임대차 3 법이 시행되면서 전월세가 급등하고 전세매물이 감소 
• 임차인 거주 여부와 임대차 계약 만료 시점에 따라 전세보증금과 매매 가격이 차등화되는 등 시장 질서의 혼란 야기 
• 다주택자에 대한 종부세가 대폭 인상되자, 세금 인상분이 전월세에 전가되어 임차 가구의 임차료 부담 상승

2) 약속

• 임대차법 전면 재검토 
• 임대차 3 법의 적절한 개정과 보완 장치 마련을 통해 임대차 시장의 왜곡을 바로잡고 임차인 권익 보호
• 등록 임대사업자 지원제도 재정비 
• 시장 연건을 고려하여 매입임대용 소형 아파트(전용면적 60㎡이하) 신규 등록을 허용하고 종부세 합산과세 배제, 양도소득세 중과세 배제 등 세제 혜택 부여 
• 임차료 인상률을 임대차법이 정한 인상률 상한 이하로 제한하여 임차인의 임차료 부담 완화

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6. 공공임대주택과 함께 민간임대주택을 활성화하여 전월세난을 해소하겠습니다. 

1) 현재 

• 공공임대주택은 입주자가 주거 취약계층으로 제한되면서, 입주자에 대한 차별 문제가 발생하고, 입주자의 주거 이동이 원활하지 못한 문제가 존재 
• 모든 임차 가구에 공공임대주택을 제공할 수 없으므로 공공임대주택과 함께 민간임대주택의 공급 활성화 필요
• 문재인 정부의 지원제도 축소와 규제 강화 등 민간임대주택정책 실패로 주택 가격과 전월세 가격이 급등하자, 그 책임을 민간임대 사업자에게 떠넘김 (정책 불신으로 인해 민간임대 주택시장은 크게 위축된 상태)

2) 약속 

• 세제 및 금융지원 강화로 민간임대주택 시장 활성화 
• 공공택지에서 민간에 배정된 택지 물량의 일부를 민간임대주택으로 배정 
• 10년 이상 장기임대주택 양도소득세의 장기보유 공제율을 현행 70%에서 80%로 상향
• 임대주택 사업자 지원정책 중단 방지를 위한 제도적 장치 마련
• 계층 혼합(Social mix)을 위해 민간임대주택 일부를 취약계층에 배정 
• 취약계층에 배정된 임대주택 임대료는 시장 가격보다 저렴하게 책정
• 임대사업자에게는 임대료 손실액에 대해 세액 공제를 제공하고, 세액 공제를 이연할 수 있도록 지원

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7. 부동산 세제를 정상화하겠습니다. 

1) 현재

• 우리나라 GDP 대비 부동산 관련 세금 징수액은 OECD 국가 중에서 최상위권에 속하고 거래세는 가장 높은 나라 중 하나이며 보유세 징수액도 최근 급격히 증가하고 있음 
• 문재인 정부의 부동산 세제 강화로 무주택자의 주택구매와 유주택자의 주거 상향 이동이 어려워지고 계속 거주하려는 유주택자들의 보유세 부담이 늘어났으며 징벌적 세 부담의 전가로 세입자들에게도 큰 피해가 미치고 있음

2) 약속

• 부동산세제 전반의 정상화 방안 추진(TF 구성) 
• 부동산 세제를 부동산 시장 관리 목적이 아닌 조세 원리에 맞게 개편하고 보유세는 납세자들의 부담 능력을 고려하여 부과 수준과 변동폭 조정 
• 부동산 공시 가격
• 공시 시장가액비율 조정을 통해 부동산공시 가격을 2020년 수준으로 환원 
• 공시 가격 산정 근거와 펴악 절차를 투명하게 공개 
• 지자체에 공시가격 검증센터를 설치, 중앙정부 공시가격 상호검증 
• 향후 공시가격 현실화 추진계획 재수립
• 종합부동산세 
• 지방세인 재산세와 장기적으로 통합 추진 
• 공정시장가액비율을 현재 수준인 95%에서 동결 
• 1 주택자 세율을 문재인 정부 출범 이전 수준으로 인하 
• (1 주택자, 비조정지역 2주택자) 150% → 50%, (조정지역 2주택자, 3주택자, 법인) 300% → 200%로 세 부담 증가율 상한 인하 
• 1주택 장기보유자에 대한 연령과 관계없이 매각, 상속 시점까지 납부 이연 허용
• 양도소득세
• 다주택자에 대한 증 과세율 적용을 최대 2년간 한시적으로 배제하고 부동산 세제의 종합개편 과정에서 다주택자 중과세 정책 재검토
• 취득세 
• 1 주택자의 원활한 주거 이동을 보장하기 위해 1~3%인 세율을 단일화하거나 세율 적용 구간 단순화 
• 단순 누진세율을 초과누진세율로 전환
• 생애최초 주택 구매자에게 대해 취득세 면제 또는 1% 단일세율 적용
• 조정지역 2 주택 이상에 대한 누진 과세 완화

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8. 주택대출규제 완화와 다양한 주택금융제도로 주거사다리를 복원하겠습니다. 

1) 현재 

• 문재인 정부의 부동산 정책 실패로 주택 가격이 폭등하여 청년, 신혼부부들이 부모의 도움 없이 저축만으로 내 집 마련하는 것이 불가능한 상황 
• 자산형성 기간이 짧은 청년, 신혼부부들은 금융지원이 필수임에도 지난 친 규제로 주택 구매와 주거 상향 이동을 제약하고 있음 

2) 약속 

• LTV 규제 합리적 개편
• 생애 최초, 주택구매 가구의 LTV 상한을 80%로 인상하여 자산이 부족한 청년, 신혼부부 등의 내 집 마련 기회 확대
• LTV 규제를 단순화하고, 주택 수에 따른 규제방식으로 전환 
• 생애 최초 주택구매 가구가 아닌 경우 LTV 상한을 지역과 관계없이 70%로 단일화하여 실수요자의 주거 상향 이동을 위한 주택 구매 수요 충족 
• 다주택 보유자에 대해서는 보유주택 수에 따라 LTV 상한율 40%, 30% 등으로 차등화 
• 신혼부부 또는 생애 최초 주택 구매자 내 집 마련 금융지원 강화 
• 신혼부부 4억 원 한도에서 3년간 저리 금융지원 (출산 시 5년까지 연장)
• 생애 최초 주택 구매자(신혼부부 아닌 경우) 3억 원 한도에서 3년간 저리 금융지원 
• 청년, 신혼부부 전세대출 및 대출 상환이자 지원 
• 신혼부부 전, 월세 임차보증금 대출을 보증금의 80% 범위에서 수도권 3억 원, 그 외 지역 2억 원까지 상향 조정하고 저리 자금을 2년간 지원(4회 연장, 최장 10년 이용 가능) 
• 일정 소득 이하(중위소득 120% 이하) 청년층에 대한 임차보증금 최대 2억 원을 저리 자금으로 2년간 지원(4회 연장, 최장 10년 이용 가능)

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9. 외국인의 투기성 주택거래를 규제하여 국민의 거주권을 보하 하겠습니다. 

1) 현재 

• 2021년 외국인의 아파트 취득은 2010년에 비해 5배 증가하였고, 중국인의 경우는 2010년의 27배 초과(국적별 비중은 중국 60.3%, 미국 18.1%, 캐나다 9.2% 순) 
• 외국인의 국내 아파트 구입 시, 내국인 대비 규제 강도의 차이가 존재 
• 내국인의 주택 취득은 금융규제로 많은 제약이 있으나, 외국인들은 자국 금융회사를 통해 취득 금액 대부분을 조달할 수 있음 
• 다주택 여부 확인 불가능해 취득세와 양도소득세 중과가 불가능 
• 선진국들에서도 특정 도시 및 지역의 이민자 유입 증가로 부동산 가격이 폭등하자 외국인 부동산 취득에 대한 조세 및 규제를 강화하는 추세 

2) 약속

• 비거주 외국인 주택거래 허가제를 도입하여 외국인 주택투기 방지 
• 외국인 주택거래 자금출처 조사를 내국인과 동일하게 적용해 탈세 및 가상화폐 활용한 환치기 방지 
• 외국인의 투기성 부동산 취득에 적절하게 대응하기 위해 지역별, 용도별, 유형별 보유현황에 대한 구체적인 조사 및 데이터 구축

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역시 말이 많은 부동산이다 보니 정책의 양도 방대하네요. 주요 내용은 공급과 규제 완하인 듯싶은데 DSR 규제 완하는 보이지 않아서 기존에 대출이 많으신 분들은 추가 대출은 어렵지 않을까 싶습니다. 그래도 양도세 완하는 거래를 좀 더 활성화하게 해주는 요인이 되지 않을까 싶네요. 

2022.03.16 - [이것저것] - 대한민국 20대 대통령 윤석열의 공약집 [소상공인/자영업자 살리기]

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