집값의 10%만? "누구나집" 시행 (화성능동, 의왕초평, 인천검단)

오늘은 집값의 10%만 납부하면 생활할 수 있다고 말하는 "누구나집"에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 제목부터가 자극적이네요 요즘같이 집값이 끝을 모르고 상승하는 시점에 집값에 10%만 내면 내집처럼 살 수 있다니 흥미롭습니다. 

국토교통부와 한국토지주택공사 그리고 인천도시공사에서 화성능동, 의왕초평, 인천검단 등 6개 사업지에 '분양가확정 분양전환형 공공민간임대주택'(이하 '누구나집') 공급을 위한 사업자 공모를 9월 8일(수)부터 실시한다고 밝혔다. 

누구나집 택지공모 사업지 개요 (사진출저 : 국토부 보도 자료)

정부가 집값 안정화를 위해 부단히 노력을 하는 것이 눈에 보인다. 누구나 집은 청년, 신혼부부 등 무주택자에게 저렴한 가격으로 내집 마련 기회를 제공하고 주거서비스 사업모델을 바탕으로 부가가치 창출을 목표로 하는 새로운 유형의 주택이라고 국토부는 밝히고 있다.

공급 대상 및 특징

• 저렴한 임대료로 10년간 안심하고 살 수 있는 민간임대주택이다. 
• 일반공급 : 시세의 95% , 특별공급 : 세시의 85% 의 임대료 책정.
• 특별공급은 전체 공급물량의 20% 이상 배정 예정이며 무주택자 중 도시근로자 월평균 소득 120% 이내 청년, 신혼부부, 고령자를 대상으로 한다. 일반공급은 전체 공급물량의 80% 이하 배정이며 무주택자를 대상으로 공급한다. 
• 임대종료 후 주택의 처분방식을 사업초기에 '사전에 확정된 분양전환가격(확정분양가격)으로 무주택 임차인에게 우선 분양한다. 
• 개발이익을 사업자와 임차인이 공유한다. 

*카세어링, 교육,보육,의료,건강,뷰티,식품,케이터링,세탁,클린서비스,반려동물관리 등 주거생활 영역 전반에 걸친 각정 부가 서비스 제공 예정. 

특징 내용 중에 개발 이익을 사업자와 임차인이 공유한다는 내용은 논란의 여지가 있어 보인다. 뒤에서 자세히 설명자료를 첨부하겠지만 사업자가 연 평균 1.5%의 수익율을 가져 간다고 했을 때 10년 후 15%의 수익을 가져간다. 사업자 입장에서 매력도 없어 보이지만 10년 후 집값이 최소 15% 상승한다면 마지막에 그 집을 분양 받는 사람이 있을까 의문스럽다. 

추가로 국토교통부는 금번 발표하는 '누구나집' 공급을 위한 사업자 공모를 시작으로 시범사업이 성공할 수 있도록 지속적 으로 협의를 진행해 나갈것이고, 시범사업의 성과를 바탕으로 추가 사업부지를 적극 발굴해 나갈 계획이라고 밝혔다. 현재 발표한 발표부지 외 경기도, 광주광역시 등 지자체에서 참여 의사 전달, 추가 협의 진행 중.

확정분양가격

사업자가 공모기관에서 정한 분양전환가격의 상한 범위 내에서 확정분양가격을 제시하도록 할 예정. 이번 사업지 공모시점 감정가격에 사업 착수시점부터 분양시점까지 연평균 주택가격 상승율 1.5%를 적용한 주택가격을 분양전환가격 상한으로 정한다고 한다. 말이 굉장히 어렵다. 

해석을 해보면 사업 착수시점부터 분양시점까지라고 했으니 아무리 빨리도 약 4~5년 소요 된다고 하면 공모시점(현 시점) 감정가격에 6~7.5% 이내로 상한을 정한다는 의미로 판단된다. 이는 어디까지나 집값이 상승했을 때 이야기이니 집값 하락이 오면 또 다시 세금 낭비만 하는 것이 아닌가 하는 생각이 든다. 

*1.5% 상승율은 민간사업자 의견수렴하여 사업차여를 위해서는 내부수익율(IRR) 5% 이상 확보 필요 

→ 연평균 주택가격 상승율 1.5%를 적용할 경우 내부수익율 5% 이상 확보 가능 예상되어 책정하게 됨.

 사업지-임차임  이익 공유방안

임차인은 거주를 통해 주택의 가치 향상에 기여하는 측면을 고려하여 사업자가 임차인 거주기간에 따라 인센티브를 공유한다고 하는데 10년 후 집값 예상도 하기 어려울 뿐더러 10년 후 집값이 상승한다고 하더라도 10년간 15% 수익율을 내는 사업을 민간에서 하려고 할지 의문이다. 

국토부교통부가 제시하는 이익 공유방안 아래 그림과 같다. 임차인은 최초 집값의 10% 수준의 보증금만 납부하고 10년 이후 분양 전환 시 나머지 금액을 사업자 이익분을 포함하여 납부하는 형식이다. 

주거서비스 효과적 활용방안

공동체운영회를 통해 입주자와 지자체, 지역주민으로부터 사업처를 제공하여 수익을 만들어 임차인들에게 환원하여 거주비 부담을 완화 한다는 계획이며 당국은 큰 효과가 있을 것으로 기대하고 있다. 

공유경제 등을 활용한 주거서비스 구조도(예시) (사진출저 : 국토교통부 보도 자료) 

사업지구별 세부 사항 

1. 화성 능동

- (주택공급) 총 47,747㎡ 부지에 전용면적 60~85㎡ 이하의 공동주택 899호를 공급할 계획이다. 

- (교통여건) 지하철 1호선 서동탄역이 근접(700m)하고 서동탄역에 인덕원-동탄 복선 전철이 연결될 예정이다. 그리고 SRT동탄역, 경부고속도록, 수도권 제2순환고속도로(북오산 IC) 등이 위치해 서울로 접근이 용이하다. 

- (입지특성) 동탄1 신도시 서측이 연접해 생활편의시설 및 문화시설 이요이 편리하다. 또한 구봉산 공원, 근린공원 등이 인근에 위치해 건강하고 쾌적한 생활환경이 기대된다 

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2. 의왕초평

- (주택공급) 총 45,695㎡ 부지에 전용면적 60㎡ 이하 및 60~85㎡의 공동주택 951호를 공급할 계획이다. 

- (교통여건) 지구 동측(약 1km)에 지하철 1호선 의왕역이 위치하여 수도권 이동이 편리하고 수원-광명 간 고속도로, 영동고속도로와 국도42호선, 국도47호선이 인근해 위치해 있다. 

- (입지특성) 인근 군포중앙 고등학교, 부곡중앙 중학교, 부곡중앙 초등학교 도보 통학이 가능해 교육여건이 우수하고 구봉산, 신천천, 왕송호수 등 녹지와 수변 공간이 어우러져 거주환경이 양호하다. 또한 의왕테크노파크 산업단지, 군포첨단 산업단지등 산업단지와 현대로템 등 기업이 위치해 직주근접성이 우수하다. 

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3. 인천검단 4개 사업지

- (주택공급) 총 4개 블록, 219,526㎡ 부지에서 전용면적 60㎡ 이하 및 60~85㎡의 공동주택 4,225호를 공급할 계획이다. 

- (교통여건) 지구 외곽으로 수도권 제1순환 고속도로, 인천공항 고속도로, 올릭픽대로, 강변북로 및 공항철도를 이용하여 서울과 수도권으로의 진출입이 용이하다. 또한 인천도시철도 1호설 연상선('24년 말 예정)을 통해 인천 도심으로의 접근이 수월해진다. 

- (입지특성)  사업대상지와 인접한 지역에 유치원, 초등하굑, 중학교 부지가 있어 우수한 교육여건을 갖추고 있으며 대규모 근린공원을 품은 숲세권 지역으로 쾌적한 주거환경을 제공할 계획이다. 

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정부가 주택 공급을 위해 동분서주하는 느낌이지만 이번 정책 또한 어떻게 될지는 지켜봐야 할 것 같다. 분양자로서는 집값이 오르면 시세차익을 기대할 수 있는 장점이 있지만 반대로 집값이 떨어지면 미분양 사태가 날 수 있고 민간 사업자 유인도 떨어질 확률이 높아 당국의 후속 조치가 어떻게 될지 지켜봐야 할 것 같다. 

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